图解：江门市市区“三旧”改造实施办法

　　解读文本：江门市市区“三旧”改造实施办法

　　
江门市人民政府关于印发《江门市市区“三旧”改造实施办法》的通知

江府〔2021〕13号

JMFG2021006

各市（区）人民政府，市政府各部门、有关事业单位，中直、省直驻江门有关单位：

　　《江门市市区“三旧”改造实施办法》业经市政府十五届138次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

　　江门市人民政府

　　2021年9月18日

江门市市区“三旧”改造实施办法

　　为推进江门市市区旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，提升节约集约用地水平，促进高质量发展，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

　　一、指导思想和工作原则

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻习近平总书记对广东重要讲话和重要指示批示精神，按照党中央、国务院、省关于深入推进城镇低效用地再开发的决策部署，遵循市场化运作规律，以优化“三旧”改造内生动力机制为方向，以提高存量土地资源配置效率为核心，以改善城乡人居环境、促进产业转型升级、加强历史文化和生态环境保护为重点，以打造多元化的配套政策体系为基础，全力推动“三旧”改造取得突破性进展。

　　坚持以人民为中心。加大政府让利惠民力度，完善拆迁和安置的监管，维护原权利人、村集体、村民合法权益。坚持以目标为引领。以促进城乡融合发展和经济高质量发展为根本目标，推动建立政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享、法治保障的“三旧”改造工作新格局。坚持以问题为导向。构建开放型、综合性、多元化的政策体系，形成工作合力。坚持优化国土空间格局。坚持拆改留相结合，运用“绣花”功夫加强历史文化保护，结合政府重点项目建设，优化生产空间、生活空间、生态空间以及社会治理空间。

　　二、“三旧”改造组织架构

　　市政府负责领导全市“三旧”改造工作。

　　市自然资源统筹管理委员会负责统筹推进“三旧”改造工作相关政策的实施，协调解决“三旧”改造工作中遇到的重大问题，检查“三旧”改造工作部署落实情况，各成员单位根据各自职能履行相应的职责。

　　市自然资源局负责指导推进和监督全市“三旧”改造工作。

　　各区政府负责具体推进辖区“三旧”改造工作，建立健全“三旧”改造工作领导协调机制，落实“三旧”改造工作职能机构、人员、经费，确保“三旧”改造任务顺利推进。

　　三、“三旧”改造的类型与改造主体

　　“三旧”包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。旧城镇是指城镇国有土地上需改造的旧房屋区域。旧厂房是指城乡建设范围内影响城乡合理功能及布局或因产业升级需改造的旧厂区。旧村庄是指城乡建设范围内需改造的旧村居（宅基地）区域。

　　“三旧”改造是指对旧城镇、旧厂房、旧村庄实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等行为。“三旧”改造包括全面改造、微改造、混合改造三种类型。

　　符合省有关政策规定，土地权属（权益）清晰无争议且属于下列情形的应列入相应的“三旧”改造范围：

　　（一）基础设施、公共服务设施亟需完善；

　　（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

　　（三）现有土地用途、建筑物使用功能、产业布局影响国土空间规划实施；

　　（四）各区“三旧”改造工作职能机构认为应当改造的。

　　“三旧”改造地块须纳入标图建库数据库图斑。标图建库是为全面掌握“三旧”改造情况、有效实施动态监控，确保改造规范有序、结果可控，按省、市有关规定管理改造图斑数据库的工作。

　　“三旧”改造地块的原权利人须按规定向各区“三旧”改造工作职能机构申请启动改造程序，或由“三旧”改造工作职能机构征询原权利人改造意愿，确定改造范围与意向改造主体。改造范围内的权益面积为改造面积。

　　改造范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体后，由该意向改造主体申请实施改造。

　　四、“三旧”改造规划和计划

　　（一）“三旧”改造专项规划。

　　市自然资源局会同相关部门组织编制市区“三旧”改造专项规划，经市政府批准后实施。“三旧”改造专项规划作为“三旧”改造单元划定和规划编制的依据。

　　（二）“三旧”改造单元。

　　“三旧”改造单元是指空间界线合理、主体功能明确、设施配套合规、经济效益平衡、整体推进可行的若干连片地块组成的改造区域。

　　各区自然资源局（或区政府委托的职能机构）可以会同属地镇（街）政府和意向改造主体，根据“三旧”改造需要提出改造单元划定的建议方案，以及改造单元范围内国土空间详细规划编制或修改的建议方案，并对改造目标、改造模式、公共设施、利益平衡等方面提出具体要求，按照规定报有批准权的机关批准。

　　（三）“三旧”改造实施计划。

　　各区“三旧”改造工作职能机构应当依据上级统一部署和“三旧”改造专项规划，编制“三旧”改造年度实施计划和三年滚动计划，经区政府审议同意后报市“三旧”改造工作职能机构。

　　五、“三旧”项目改造方案

　　改造方案由各区自然资源局组织编制，包括改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、拟定改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容，报本级人民政府批准后用于“三旧”改造项目用地审批。

　　六、“三旧”项目监督管理

　　“三旧”改造项目供地时应同时签订监管协议，作为土地出让合同附件用于改造项目的监管。

　　监管协议是改造主体与各区政府本着自愿、诚实、守信的原则，按照相关政策规定以及相关规划要求，为明确具体监管措施及改造主体的责任义务签订的协议。主要内容包括：土地利用（置换）方式、建设模式、开发时序、公建配套、环保要求、历史文化资源及其环境保护、拆迁补偿安置方案等。

　　监管协议签订生效后，由住房城乡建设、生态环境、文化广电旅游体育等相关部门共同实施监管。

　　七、“三旧”改造供地审批

　　供地方案由市、区自然资源局按其编制时土地市场价格编制，经同级政府的自然资源统筹管理委员会会议或土地专责小组会议集体决策审议通过，报有审批权的政府批准。各区政府应建立健全集体决策制度。

　　八、旧城镇改造政策和要求

　　旧城镇改造是指对城镇国有土地上旧房屋及其相应配套设施用地（含生活服务设施、巷道、市政、环卫等）区域进行改造的行为。旧城镇改造项目可采取协议出让或公开出让方式实施改造。由自然资源部门会同财政部门将旧城镇改造项目土地出让价款的84%拨付给改造主体作为补偿。

　　九、旧厂房改造政策和要求

　　（一）旧厂房改造是指对城镇建设范围内影响城市合理功能及布局或因产业升级需改造的旧厂区进行改造的行为。

　　（二）原属划拨性质的旧厂房改造，应按规定计算或补缴出让土地价款。

　　（三）旧厂房可自行或公开出让改造为商业、旅游、娱乐用途，由自然资源部门会同财政部门将土地出让价款的35%拨付给原权利人作为补偿。

　　（四）旧厂房改造为教育、科技、医卫慈善、文化、体育用途的，需按改造后用途重新核缴土地价款。

　　（五）旧厂房保留工业用途提高容积率但不延长使用年限的，不需增缴土地价款。

　　（六）集体工业用地转为国有工业用地出让的，由自然资源部门会同财政部门将不低于95%的土地出让价款拨付给原集体土地所有权人作为补偿。

　　（七）属市、区、镇（街）全资国有企业的旧厂房改造为含住宅用途项目的，可采取自行改造的方式实施，由自然资源部门会同财政部门将土地出让价款的20%拨付给原权利人作为补偿。

　　（八）旧厂房采取公开出让方式改造为含住宅用途项目的，由自然资源部门会同财政部门将土地出让价款按以下标准拨付给原权利人作为补偿：净容积率2.0以下（含）部分，拨付比例为60%；净容积率2.0至2.5（含）部分，拨付比例为40%；净容积率2.5以上部分，拨付比例为10%。因政府限价竞配建的建筑面积，按上述拨付分配比例以实物方式补偿给原权利人。

　　市、区政府主导的省级以上重点搬迁改造项目，扣除上述补偿和计提资金后的出让收益可按一定比例拨付给原权利人，支持项目搬迁安置。

　　（九）旧厂房改造为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，将不低于改造面积15%的土地（以下简称“公益性用地”）无偿移交政府，用于基础设施、公共服务设施或其它公益性设施建设。移交地块面积较小无法有效利用的，可按相关规定处理，土地价款全额归政府。

　　十、旧村庄改造政策和要求

　　（一）旧村庄改造是指对“城中村”“园中村”“空心村”等在内的旧村居（宅基地）进行改造的行为，旧村庄以集体建设用地为主，用途以宅基地为主，也包括村属学校、巷道、晒场、村办公用房等村公共设施用地。改造范围内混含旧城镇、旧厂房、“三地”、“其他用地”的，且旧村庄改造面积占总改造面积70%或以上的，整体视同旧村庄改造，可协议出让给改造主体。旧厂房权属历史及现状均属于该村集体方可纳入混含范围。旧城镇、旧厂房、“三地”、“其他用地”合计面积不超过总改造面积30%。

　　（二）旧村庄实施自行改造的，农村集体经济组织或其成立的全资子公司可以作为改造主体，也可以由农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定的开发建设单位作为改造主体。以公开方式选择合作主体的，合作主体的选择和合作方式、出资比例、利益分配等内容必须依法表决通过，并应当采用招标、挂牌等公开方式选择合作主体。

　　（三）由自然资源部门会同财政部门将旧村庄改造项目土地出让价款的95%拨付给原集体土地所有权人作为补偿。

　　十一、其他要求和政策支持

　　（一）自然资源方面。

　　1．纳入“三旧”改造专项规划改造范围，符合国土空间规划且已使用、但没有办理合法用地手续的建设用地，按以下情况分别处理：

　　（1）用地行为发生在1986年12月31日之前的集体建设用地，因改造需要必须征收为国有建设用地的，参照旧村庄集体建设用地转为国有建设用地方式办理。

　　（2）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，依照1988年修订的土地管理法的相关规定，落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

　　（3）用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，依照1998年修订的土地管理法的相关规定，落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

　　2.村集体性质的旧厂房可按旧村庄改造途径报批完善和转为国有建设用地手续；在满足旧村庄改造需要的前提下，其余可单独实施改造，执行旧厂房改造政策。

　　3.“三旧”改造中的“三地”，涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。对于连片改造中不符合土地利用总体规划的“三地”，可申请修改土地利用总体规划。

　　4.整体连片改造时要合理安排一定比例用地，用于基础设施、公共服务设施、公益事业等公共设施建设，充分保障教育、医疗、养老、体育、公共交通用地需求。切实加强对历史遗产、不可移动文物及历史建筑的保护，对以拆除重建、改建扩建等方式实施改造需要保留的历史遗产、不可移动文物或历史建筑，制定相应保护管理措施。

　　5.对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营。各区实施集体和国有建设用地混合改造时，应严格控制国有建设用地的规模上限及其所占的比例。

　　6.以拆除重建方式实施的“三旧”改造项目，可将标图建库范围内的“三旧”用地进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，办理转用手续后一并实施改造，也可按有关规定有偿转让给其他“三旧”改造项目使用。

　　7.各区政府应当制定旧城镇、旧村庄改造项目的房屋拆迁补偿指导标准并公布执行。

　　8.各区自然资源局可依据“三旧”改造单元范围内的国土空间详细规划，在旧城镇、旧村庄改造项目土地出让前，提前介入办理改造项目规划设计方案核查，以便于开展入户动迁工作。

　　9.改造范围内原有房屋完成拆除并注销土地使用权及房屋所有权登记后方可申请办理新供应土地的不动产权登记，并纳入批后监管内容。其中旧城镇、旧村庄改造涉及申请办理原有土地及地上物不动产注销登记的，按以下程序办理：

　　（1）国有土地使用权及房屋所有权注销。

　　属于政府收回后通过招拍挂方式确定改造主体的，由不动产登记机构凭原权属证书（或遗失声明）及政府用地审批文件（含有同意注销原权属登记内容），直接办理国有土地使用权及房屋所有权注销登记手续。

　　属于自行改造的，房屋拆除后由原登记的房屋所有权人或其合法继承人申请办理国有土地使用权及房屋所有权注销登记手续，委托他人办理的须按《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定执行。

　　（2）集体土地使用权及房屋所有权注销。

　　由房屋所有权人或其合法继承人申请办理集体土地使用权及房屋所有权注销登记手续，也可依法委托农村集体经济组织或村民委员会等主体统一申请办理，凭已落实补偿或已落实补偿担保的材料，到不动产登记机构申请办理。委托上述主体办理的，可在与改造主体签订补偿合同时，依法办理委托手续，签订授权委托书并提交原权属证书等材料办理注销登记手续。

　　（3）集体土地所有权证变更。

　　旧村庄改造集体土地转国有土地批准后，由集体土地所有权人申请办理所有权证变更或注销登记。

　　（二）城乡建设和管理方面。

　　1.对于纳入标图建库范围，以保留原建筑物主体或采取加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施、改变建筑使用功能等方式实施的微改造项目，优化规划、用地、建设、消防、商事登记等行政审批手续办理流程，提高审批效率。

　　2.对已完成区域评估的连片改造村级工业园、工改工等项目，在符合区域评估报告使用条件下，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。

　　3.“三旧”改造项目涉及的设计、监理、安装、测绘、施工图审查、建设项目环境影响咨询等经营服务性收费，鼓励按收费标准最低限额收取。

　　（三）产业发展方面。

　　1．搬迁、引入的项目符合市、各区重点扶持发展的行业，可享受项目落户地招商引资相关优惠政策。

　　2．纳入“三旧”改造范围，具有合法用地手续的工业用地，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经区人民政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后，经区人民政府批准，可按新用途办理用地手续；若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。鼓励各区制定产业类改造项目专项支持措施，促进实体经济发展。

　　3．各区可根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。

　　（四）财政和税收方面。

　　1．各区实施“三旧”改造要优先选择工矿企业棚户区、城市危旧房，执行“三旧”改造优惠政策。“三旧”用地经规定程序纳入棚户区改造范围的，享受棚户区改造优惠政策。

　　2．经项目所在的区政府确认，同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担拆迁改造工作的，属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。

　　3.“三旧”改造项目涉税管理按照《广东省“三旧”改造税收指引》的规定办理。

　　（五）行政司法方面。

　　1．鼓励社会组织设立第三方调解服务机构，充分发挥社会组织参与“三旧”改造纠纷调解。因“三旧”改造发生土地权属争议的，由所在区政府依法及时处理；因征地补偿安置、国有土地上面的房屋征收、建筑施工等发生纠纷的，要引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决；原权利人就旧村庄是否实施改造、搬迁补偿安置等重大事项未能达成一致意见的，由村集体提交村民大会或者村民代表大会讨论决定。

　　2．对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿协议不能达成一致意见，且符合省有关政策规定情形的，原权利主体均可按照省有关政策文件的规定申请政府裁决。市场主体在符合《关于印发江门市“三旧”改造中关于土地、房屋征收的工作指引的通知》（江三旧办〔2019〕1号）的前提下，提请项目所在地区政府介入启动征收与补偿程序，完成项目的部分拆迁工作。

　　（六）生态环境方面。

　　按照“谁污染谁负责”原则，土壤污染责任人负有实施土壤污染风险管控和修复的义务，其中风险管控和修复包括土壤污染状况调查和土壤污染风险评估、风险管控、修复、风险管控效果评估、修复效果评估、后期管理等活动。土壤污染责任人变更的，由变更后承继其债权、债务的单位或者个人履行相关土壤污染风险管控和修复义务并承担相关费用。土壤污染责任人无法认定的，土地使用权人应当实施土壤污染风险管控和修复。土壤污染责任人不明确或者存在争议的，按照《建设用地土壤污染责任人认定暂行办法》或《农用地土壤污染责任人认定暂定办法》的规定进行认定。

　　十二、相关部门职责

　　各相关部门应根据部门职能及时出台相应的鼓励政策，积极主动推进“三旧”改造工作。

　　（一）自然资源部门负责统筹推进“三旧”改造具体工作，加强政策解读和宣传，适时完善“三旧”改造配套政策，加强项目规划用地、不动产登记等管理，监督指导区域“三旧”改造任务的实施完成。

　　（二）工业和信息化部门负责对制造业高质量发展综合评价、引导村级工业园升级改造等工作。

　　（三）财政部门负责落实土地出让收入分配使用、工改工项目及公益性项目财政奖补等政策，做好资金保障工作。

　　（四）生态环境部门负责对土壤污染风险管控和修复活动实施统一监督管理。

　　（五）住房城乡建设部门负责市政配套设施建设监督、历史建筑保护利用等工作，负责监管拆迁安置物业的销售。

　　（六）农业农村部门负责指导农村集体经济组织做好集体资产管理。

　　（七）文化广电旅游体育部门负责对“三旧”改造中的不可移动文物做好保护及活化利用工作。

　　（八）金融部门负责制定金融支持政策，采取多种手段拓展改造项目融资渠道。

　　（九）城市管理综合执法部门负责加强对“三旧”改造项目范围内违法建设治理的指导监督。各镇（街）作为违法建设监管和拆除责任主体，组织属地综合执法队伍及社区、村集体等组织，加强巡查，及时制止和查处违法建设行为，维护“三旧”改造的正常秩序。

　　（十）税务部门负责落实“三旧”改造税收指引，加强税收政策解读和宣传，研究解决“三旧”改造税收实务问题。

　　（十一）发展改革、人力资源社会保障、交通运输、卫生健康等部门在各自职责范围内做好“三旧”改造倒逼促改和实施监管工作。各区政府应结合本地机构设置情况合理确定上述职责的承担单位。

　　十三、“三旧”改造的监管监督

　　（一）加强改造成效统计。“三旧”改造工作职能机构应当在作出改造方案、用地规划批文、供地结果、监管协议、项目验收等文件之日起30日内，通过“三旧”改造监管系统进行备案。各区应安排专职人员负责成效统计工作，积极完成各项改造任务，未按要求的暂停市级审批事项。

　　（二）强化改造项目监管。落实省、市批后监管的要求，项目改造方案应包含监管目标、监管主体等内容，在项目供地获批同时签订监管协议，明确具体的权利义务监管责任。对于改造主体不依规依约实施改造的，市、区政府应责令改造主体限期整改，拒不整改的可由原批准单位撤销改造方案和用地规划批复，并将企业失信行为纳入信用记录向社会公布，依法限制改造主体及其关联单位参与其他“三旧”改造项目。

　　（三）发挥政府补位作用。对于市场主导的拆除重建类改造项目，少数原权利主体不同意改造，但市场主体与多数原权利主体达成搬迁补偿协议，且同意改造的原权利主体比例符合省有关政策文件规定的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。项目所在地区政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对经核定的市场主体前期投入的拆迁补偿予以合理补偿。

　　（四）健全项目退出机制。对未按照改造方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，取消“三旧”改造相关优惠政策，并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理；对以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的，一经查实，严肃依法处理。

　　（五）防范廉政风险和信息公开。各区要以信息公开为抓手，建立有效的风险防控体系，打造“三旧”改造阳光工程。将“三旧”改造各事项的标准和办事流程纳入政府信息主动公开范围。对具体“三旧”改造项目的审批结果应依法依规及时公开。

　　十四、附则

　　（一）“三地”，是指符合国土空间详细规划但单个地块无法单独出具规划要点、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用，单块面积小于3亩，累计面积不超过主体地块总面积10%的边角地、夹心地、插花地。

　　边角地，是指被“三旧”用地与建设规划边沿或者线性工程控制用地边沿分隔的地块。

　　夹心地，是指被“三旧”用地包围或者夹杂于其中的地块。

　　插花地，是指与“三旧”用地形成交互楔入状态的地块。

　　（二）其他用地，是指除“三地”以外，在旧村庄改造项目中，位于该村集体权属范围内、符合国土空间详细规划、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用的地块。

　　（三）本办法施行之日前项目改造方案仍未获批准的，须重新申请启动改造程序，原已出具的“项目认定”不再作为“三旧”改造文件依据。

　　（四）本办法施行之日前项目改造方案已批准但未出具规划条件的，须补充完善改造方案并按本办法实施。

　　（五）本办法施行之日前已出具规划条件且未完成供地的，依据有效的规划条件可办理供地并按本办法规定签订监管协议。本办法施行之日起1年内仍未完成供地的须按照有关规定补充完善项目改造方案后按本办法实施改造。

　　（六）本办法适用于市区（蓬江区、江海区、新会区）行政区域范围内“三旧”改造工作。台山市、开平市、鹤山市和恩平市可参照执行。

　　（七）本办法自2021年10月1日起施行，有效期至2026年9月30日。