一、制订背景

　　根据相关法律规章制度要求，基准地价需视市场情况定期更新。近年来，受疫情和经济大环境影响，江门市市区的国有土地和房地产市场活跃度明显下降，国有建设用地整体地价与现行基准地价相比变化较大。而随着乡村振兴、城乡融合发展、“百千万工程”的持续推进，乡村人居环境、基础设施水平不断提升，乡村风貌日新月异，集体土地流转和经营性建设用地入市需求逐步显现，集体建设用地整体地价随之攀升。为发挥基准地价管理、引导、规范等作用，需对市区现行的国有建设用地基准地价（2021年11月26日公布、于2022年1月1日实施）和集体建设用地基准地价（2020年3月20日公布、于2020年5月1日实施）进行科学、合理、及时的更新。

　　二、法律法规政策依据

　　（一）法律法规、文件依据

　　1.《中华人民共和国土地管理法》；

　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

　　3.《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）；

　　4.《广东省自然资源厅关于进一步规范国有建设用地使用权出让管理相关工作的通知》（粤自然资规字〔2024〕4号）；

　　5.《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）；

　　6.《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）。

　　（二）技术依据

　　1.《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

　　2.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

　　3.《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA 1201-2021）；

　　4.《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）。

　　三、编制程序及成果作用

　　（一）编制程序

　　江门市市区国有建设用地和集体建设用地更新（估价期日为2023年10月1日）纳入《江门市人民政府2024年度重大行政决策事项目录》，其工作程序按照决策启动、公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论、决策执行七个阶段依次进行。目前，江门市市区国有建设用地和集体建设用地更新的成果，已完成集体讨论阶段，通过广东省自然资源厅的验收，符合《重大行政决策程序暂行条例》《广东省基准地价成果评审验收规范》等规定，并由江门市人民政府于2025年3月31日予以公布，于2025年5月1日实施。

　　（二）成果作用

　　1.国有建设用地基准地价

　　（1）为政府加强土地市场管理、实现土地资源合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造条件。

　　（2）为政府集体决策确定土地使用权有偿使用底价提供参考依据，也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

　　（3）政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差异和调整引导或调控各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。

　　（4）可为土地使用税的征收提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。

　　2.集体建设用地基准地价

　　（1）推进农村产权制度改革，加强农村集体土地管理，是维护土地所有者和土地使用者合法权益的重要基础工作。

　　（2）基准地价系数修正法作为土地估价中的一种常用方法，可为集体建设用地宗地价格评估提供标杆，为集体建设用地流转、建立城乡统一的建设用地市场提供价格依据。

　　（3）为征收集体建设用地流转相关税费提供计税依据（但不用于土地征收价格参考）。

　　（4）通过集体建设用地的级别、质量、价格差异，引导用地的优化组合、合理规划，促进社会主义新农村规划建设。

　　四、更新成果主要内容

　　（一）国有建设用地基准地价

　　本轮江门市市区国有建设用地基准地价更新成果包括《江门市市区国有建设用地基准地价》、《江门市市区国有建设用地基准地价图件》和《江门市市区国有建设用地使用权价格及租金计收方法》，主要内容如下：

　　1.价格内涵

　　（1）评估范围：江门市蓬江、江海和新会区的全部范围。

　　（2）评估对象：商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地和公用设施用地五种用途的国有建设用地。

　　（3）土地价格类型：平稳正常情况、公开竞争市场条件下，国有土地出让使用权平均价格。

　　（4）土地使用年期：商服用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年、公共管理与公共服务用地为50年、公用设施用地为50年。

　　（5）土地开发程度：“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整）。

　　（6）容积率：商服用地为2.0、住宅用地为2.5、工业用地为1.0、公共管理与公共服务用地为1.5、公用设施用地为1.0。

　　（7）估价期日：2023年10月1日。

　　2.级别及价格情况

　　（1）价格形式：级别基准地价和区片基准地价。

　　（2）各用途级别、区片数量，级别价格：商服用地划分6个级别和125个区片，住宅用地划分5个级别和134个区片，工业用地划分6个级别和93个区片，公共管理与公共服务用地划分4个级别和106个区片，公用设施用地划分为4个级别和86个区片。

　　江门市市区国有建设用地各用途级别基准地价表

　　单位：元/平方米

　　备注：商服用地折合万元/亩（地面地价）=商服首层楼面地价×商服容积率2.0下平均楼面地价转换系数0.5830×商服设定容积率2.0÷15。

　　（3）本轮基准地价与2021年11月26日颁布的《江门市人民政府关于调整江门市市区国有建设用地和农用地基准地价的通知》（江府〔2021〕19号）中的市区国有建设用地基准地价更新成果同用途整体对比变化情况：商服用地降幅为2.14%、住宅用地降幅为1.07%、工业用地涨幅为4.98%、公共管理与公共服务用地涨幅为0.56%和公用设施用地涨幅为0.53%。

　　3.计收方法更新情况

　　结合本轮基准地价更新，对江府〔2021〕19号文的《江门市市区国有建设用地使用权价格及租金计收方法》进一步修改完善，该方法主要用于政府内部通过集体决策确定各类型用地有偿使用底价。除完善相关描述外，新增了公共管理与公共服务用地自持系数、存量低效用地及房屋转换临时用途利用的用途转换土地价款计收标准、国有划拨土地使用权出租收益金计算方式、江门市市区不动产登记历史遗留问题处理意见涉及出让金计收方式、国有建设用地到期续期地价计收方法等内容。

　　（二）集体建设用地基准地价

　　本轮江门市市区集体建设用地基准地价更新成果包括《江门市市区集体建设用地基准地价》和《江门市市区集体建设用地基准地价图件》，主要内容如下：

　　1.价格内涵

　　（1）评估范围：江门市蓬江、江海和新会区的全部范围。

　　（2）评估对象：集体商服用地、宅基地、集体工业用地和集体公共管理与公共服务用地四种用途的集体建设用地。

　　（3）土地使用年期：集体商服用地为40年、宅基地为无年期限制、集体工业用地为50年、集体公共管理与公共服务用地为50年。

　　（4）土地开发程度：“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整）。

　　（5）容积率：集体商服用地为2.0、宅基地为2.5、集体工业用地为1.0、集体公共管理与公共服务用地为1.5。

　　（6）估价期日：2023年10月1日。

　　（7）市场情况及价格类型：集体商服用地、集体工业用地和集体公共管理与公共服务用地为土地在平稳正常情况、公开竞争市场条件下的出让土地使用权平均价格；宅基地为土地平稳正常情况、特定市场条件下的宅基地使用权平均价格（特定市场是指符合正常的集体组织内部流转或有偿退出下形成的市场）。

　　2.级别及价格情况

　　（1）价格形式：级别基准地价和区片基准地价。

　　（2）各用途级别、区片数量，级别价格：集体商服用地划分5个级别和101个区片，宅基地划分4个级别和114个区片，集体工业用地划分5个级别和70个区片，集体公共管理与公共服务用地划分4个级别和81个区片。

　　江门市市区集体建设用地各用途级别基准地价表

　　单位：元/平方米

　　（3）本轮基准地价与2020年3月20日颁布的《江门市人民政府关于公布实施江门市市区集体建设用地和农用地基准地价试点项目成果的通知》（江府〔2020〕12号）中的市区集体建设用地基准地价试点项目成果同用途整体地价对比变化情况：集体商服用地涨幅为18.26%，宅基地涨幅为16.86%，集体工业用地涨幅为4.32%；集体公共管理与公共服务用地为本轮新增用途，因此不作对比。

　　五、公布实施时间

　　本轮基准地价更新成果自2025年5月1日起实施，由江门市自然资源局负责解释。2021年11月26日颁布的《江门市人民政府关于调整江门市市区国有建设用地和农用地基准地价的通知》（江府〔2021〕19号）中的市区国有建设用地基准地价更新成果及2020年3月20日发布的《江门市人民政府关于公布实施江门市市区集体建设用地和农用地基准地价试点项目成果的通知》（江府〔2020〕12号）中的市区集体建设用地基准地价试点项目成果自本文实施之日起废止。

原文链接：江门市人民政府关于调整江门市市区国有建设用地和集体建设用地基准地价的通知

图解：江门市人民政府关于调整江门市市区国有建设用地和集体建设用地基准地价的通知