文件链接：江门市住房和城乡建设局关于规范物业项目交接行为的通知

　　图解：江门市住房和城乡建设局关于规范物业项目交接行为的通知

　　《江门市住房和城乡建设局关于规范物业项目交接行为的通知》解读方案

　　一、基本情况

　　当前我市物业管理地方立法正在推进，尚未出台涉及规范物业项目交接行为监管的地方性法规。为进一步规范物业管理项目交接活动，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，市住房城乡建设局于2020年起组织开展制订《江门市住房和城乡建设局关于规范物业项目交接行为的通知》（简称《通知》）的相关工作。根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《物业承接查验办法》等有关规定，结合我市实际，市住房城乡建设局起草了《通知（初稿）》，书面征求属地住房城乡建设部门、市物业管理协会的意见和建议，并向公众征求意见，经报市司法局审核，最终形成了本《通知》。

　　二、《通知》出台必要性

　　在2019年物业管理专项整治和日常物业投诉处理中发现，部分小区物业交接矛盾突出，存在业主共有资料不移交或遗失、共有设施设备损坏责任争议、物业服务企业各种理由拒不退出或不配合移交、承接查验工作落实不到位等问题，急需进一步规范物业项目交接行为，明确交接各方要求，落实承接查验备案，加强对物业项目交接工作全过程的指导、协助和监督。市住房城乡建设局出台《通知》，是从利于行业规范有序发展出发，为加强物业项目交接管理提供抓手，可以为各市（区）住房城乡建设局加强物业项目交接行为监管提供工作指导。

　　三、《通知》重点说明的几个问题

　　《通知》内容包括界定交接范围、明确交接各方要求、强化交接监管、附件等部分，条文突出规范物业项目交接行为监管工作的指导性。

　　（一）落实前期物业管理承接查验备案。物业承接查验是项目交接的基础工作，物业承接查验工作落实不到位，会导致物业管理活动存在开发遗留问题、业主共有资料遗失、设施设备损坏责任难以认定等问题。现有上位法规中，对前期物业服务提出承接查验备案要求，要求业主大会成立后的交接行为参照执行。《通知》明确各市（区）住房城乡建设局要加强督促前期物业服务企业进行承接查验备案，通过备案工作的落实，实现承接查验工作的开展，保障业主利益。

　　（二）明确共用设施设备维护责任。小区共用设施设备日常维护是物业服务的重要内容，容易被业主忽视，较易存在设施设备维护不到位情形，致使设施设备损坏，特别是消防设施设备的损坏危及业主人身财产安全。《通知》除规定不得损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备外，明确物业服务企业承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任，要求各市（区）住房城乡建设局通过行政调解、引导诉讼等手段，处理物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任争议。

　　（三）加强全过程的指导、协助和监督。《通知》告知承接方可以邀请业主代表以及属地住房城乡建设局参与交接，进行见证和监督，要求各市（区）住房城乡建设局积极参与现场交接查验，提倡采取购买服务的方式，引入物业管理行业专家，帮助、指导物业项目交接。充分利用行政处罚、信用扣分等手段，加强监督管理。

　　（四）进一步明确移交资料内容。上位法对移交资料内容有笼统规定，但相关资料具体有哪些，部分移交主体，甚至监管部门并不明确。《通知》中制定《物业项目移交清单表》，进一步明确移交资料、共用部位和共用设施设备具体类别与查验标准等内容。