一、文件的制定背景
近年，住房城乡建设部、农业农村部、自然资源部等多部门都提出要建立健全农村宅基地和农村房屋管理制度。制定《江门市农村住宅建设管理办法（试行）》（以下简称《办法》）是规范我市农村宅基地和房屋建设管理的现实需要，更是保障我市农村村民基本居住权益、维护农村社会稳定的客观要求。
二、适用范围
本市行政区域内的农村宅基地和农村住宅建设管理。
三、主要内容说明
《江门市农村住宅管理办法（试行）》分为六章，共四十二条：
第一章总则（共8条）
明确了适用范围、术语释义、基本原则和要求，对政府职责、部门分工、宣传引导和社会监督等方面作出规定。
《办法》进一步明确：一是实行带图审批、按图施工、依图验收制度，二是严格落实“三到场”“五公开”的要求，即申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场，村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。
第二章规划和用地（共5条）
围绕农村住宅建设用地、宅基地面积标准、建房选址等方面作要求。
第三章农村宅基地审批和建设规划许可（共11条）
重点对申请条件、申请材料、建设规划许可、不予批准宅基地的情形、原址重建或改扩建的条件等作详细规定。
《办法》进一步明确：一是要根据城镇开发边界来分类核发规划许可：城镇开发边界外建设农村住宅的，由乡镇人民政府实施乡村建设规划许可，核发乡村建设规划许可证。在城镇开发边界内利用农村宅基地建设住宅的，由市、县自然资源部门依据详细规划，核发建设工程规划许可证。二是在本管理办法实施前已经取得宅基地不动产权证（土地证）或农村宅基地批准用地文件的宅基地，超过两年再申请报建的，申请报建前应经属地乡镇人民政府重新审查是否符合使用宅基地的资格，经审核通过后才能申请建设规划许可。
第四章农村住宅建设管理（共12条）
重点对建房控制标准、住宅设计、施工备案或者施工许可、建房验线、开工期限、施工主体、规划核实与竣工验收等作明确要求。
《办法》进一步明确：一是除低层农村住宅外的其他农村住宅，应当依法委托具有相应资质的设计单位进行设计或选用农房设计通用图集，应当依法委托具有相应资质的施工单位进行施工。二是经批准建房的农户应当在开工前向乡镇人民政府申请建房验线。未经验线，不得开工。三是农村宅基地批准书和乡村建设规划许可的有效期为2年，农村村民应当在有效期内申请建房验线和开工建设。有效期届满后未开工且未办理延期手续的，农村宅基地批准书和乡村建设规划许可自行失效。建设工程规划许可证的有效期及延期按照《广东省城乡规划条例》的规定执行。四是农村村民需要凭农村宅基地批准书、相关规划许可申请安装临时水电设施，农村住宅未经批准开工建设的，供水、供电等公共服务单位不得与其签订服务合同并提供临时性服务。农村村民新建农村住宅的，农村村民凭农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表申请安装正式水电和燃气等公共服务设施，办理开户接入手续。农村住宅未经验收合格的，供水、供电、燃气等市政公共服务单位不得与其签订服务合同并提供永久性服务。
第五章监督管理与法律依据（共4条）
主要对监督检查和执法、违法建设和违法施工等作出要求。
《办法》进一步明确：对非法占用土地的，依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规进行处罚。 未取得乡村建设规划许可、建设工程规划许可或者未按照相关规划许可进行建设的，依据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等相关法律法规进行处罚。对依法应当办理建筑工程施工许可证的农村住宅项目，未依法取得建筑工程施工许可证或者为规避办理建筑工程施工许可擅自施工的，依据《建设工程质量管理条例》《建筑工程施工许可管理办法》等相关法律法予以处罚。
第六章附则（共2条）
重点对解释部门、有效期等作规定。
四、有效期限
《江门市农村住宅建设管理办法（试行）》自2026年2月1日起施行，有效期至2028年1月31日。
江门市住房和城乡建设局咨询电话：0750-3831968
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